IBS e CBS: O que os imóveis mudam com a Reforma Tributária?

A Reforma Tributária não apenas moderniza o sistema fiscal, mas também trouxe importantes novidades para o setor imobiliário, sobretudo com a instituição do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Consequentemente, as mudanças afetam tanto pessoas físicas quanto jurídicas que operam com imóveis — desde a construção até a alienação, bem como da locação à intermediação.

Neste artigo, explico os principais pontos da nova legislação conforme os artigos 251 a 270 da LC 214/2025.

Incidência: Quando há IBS e CBS?

Os tributos incidem sobre:

• Alienação de imóveis, inclusive em incorporações e parcelamentos;
  
• Cessão ou transferência onerosa de direitos reais;
  
• Locação, cessão onerosa e arrendamento;
  
• Administração e intermediação imobiliária;
  
• Prestação de serviços de construção civil.
  

A legislação tributa como locação a servidão, a cessão de uso, o direito de passagem e a permissão de uso.

Quando NÃO há incidência de IBS e CBS?

Não haverá IBS e CBS nas seguintes situações:

• Permuta de imóveis (exceto sobre a torna, que é tributada);
  
• Constituição ou transmissão de garantias reais;
  
• Atos de organizações gestoras de fundo patrimonial (Lei 13.800/2019).
  

Quem são os contribuintes?

Nas operações com imóveis, são responsáveis pelo recolhimento:

1. O alienante do imóvel;
   
2. Quem transfere ou cede direitos reais (exceto garantias);
   
3. O locador, cedente ou arrendador;
   
4. O adquirente em leilões judiciais;
   
5. Prestadores de serviços de construção;
   
6. Prestadores de serviços de intermediação e administração imobiliária.

• Coproprietários serão tributados proporcionalmente.
• SCPs: o sócio ostensivo recolhe os tributos, sem exclusão da parte dos sócios participantes.

Pessoa física como contribuinte

Mesmo pessoas físicas entram no regime regular de IBS e CBS nos seguintes casos:

• Venda ou cessão de mais de 3 imóveis distintos no ano-calendário anterior;
  
• Venda de mais de 1 imóvel construído pelo próprio alienante nos últimos 5 anos.

Fato Gerador: quando nasce a obrigação do IBS e CBS?

• Alienação: no momento da assinatura (mesmo promessa);
  
• Cessão de direitos reais: no ato do contrato;
  
• Locação e administração: no pagamento;
  
• Construção civil: na prestação do serviço.

Base de Cálculo do IBS e CBS

A base será o valor total da operação, incluindo:

• Juros, correções e encargos legais ou contratuais;
  
• Seguros e taxas vinculadas à operação;
  
• Acréscimos e multas contratuais.
  
• Na locação, não entram na base: tributos incidentes sobre o imóvel e despesas de condomínio.

Particularidades relevantes

Intermediação e Corretagem

Cada corretor paga sobre sua parte da remuneração; no entanto, esse valor é calculado após o desconto dos montantes pagos diretamente pelos clientes ou ainda daqueles repassados entre corretores.

Construção civil com materiais

Ao prestar serviço para não contribuintes, porém, o crédito de IBS/CBS sobre materiais só pode ser apropriado até o limite do imposto devido na prestação.

Valor de Referência

O Fisco poderá, a fim de evitar subfaturamentos, utilizar um valor estimado de mercado; no entanto, esse valor estará sujeito à impugnação.

Redutor de Ajuste: redução na base de cálculo

A partir de 2027, cada imóvel terá um redutor vinculado ao custo de aquisição e encargos legais, atualizado pelo IPCA.

Exemplo prático:

• Venda em 2027: R$ 1.000.000
  
• Redutor: R$ 700.000 (aquisição + ITBI)
  
• Base de cálculo: R$ 300.000

Permuta de imóveis

• Mantém o redutor de ajuste do imóvel permutado.
  
• Em permutas com unidades a construir, aplica-se o redutor proporcionalmente à fração ideal recebida.

Redutor Social

Dedução adicional da base de cálculo para:

• R$ 100.000 por imóvel residencial novo;
  
• R$ 30.000 por lote residencial;
  
• R$ 600 por locação de imóvel residencial.

Alíquotas reduzidas

• Redução de 50% nas operações imobiliárias em geral;
  
• Redução de 70% para locações, cessões e arrendamentos.

Apuração por empreendimento

Cada obra terá apuração segregada, com CNPJ ou CPF específico, funcionando, assim, como um centro de custo. Além disso, a escrituração fiscal deve vincular o número do cadastro da obra às aquisições.

Incorporação Imobiliária e Parcelamento

A tributação incide por unidade vendida, conforme os pagamentos recebidos. Compensações com créditos de bens e serviços utilizados serão permitidas.

CIB – Cadastro Imobiliário Brasileiro

Todos os imóveis deverão ser inscritos no CIB, dentro do Sinter. Nesse sentido, a base de dados será composta não apenas por cartórios, mas também por órgãos públicos.

Obrigações acessórias

Tabeliães, registradores e outros envolvidos nas operações poderão ser obrigados a fornecer informações conforme regulamentação da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS.

Regime de Caixa e Transição

As regras de transição e a opção pelo regime de caixa estão nos artigos 485 a 488 da LC 214/2025, conforme o tipo de operação (incorporação, parcelamento ou locação).

Se você atua com imóveis, então esta é a hora de se preparar para os impactos da Reforma. Afinal, a nova tributação mudará a forma como escritórios de contabilidade, incorporadoras, investidores e até mesmo corretores operam.

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